2021-09-22
“最近，杭州近60 余岁的某酒店加盟商老姜有点忙，他在网上收集并查阅各个酒店集团的介绍来确认下一个酒店品牌，老姜对酒店品牌并不特别熟悉，虽有一个酒店，但日常自己很少打理，酒店管理公司负责经营所有业务。”
“这个月，老姜收到了房东的消息，12 年租赁合同马上到期，续租要尽快决定。这家酒店是老姜在 2010 年通过朋友介绍并承租的，一共 4000 多平米。酒店生意一直比较稳定，租赁至第 6 年时做过一次小翻。而今，租赁期即到，如续租，酒店需要全部翻新，需投入不少钱，老姜试着看看其他的酒店品牌，或许有更好的选择...”
“转会”存量的机遇
老姜只是众多酒店加盟商的一例。据了解，2010 年中国境内的连锁经济型酒店总量已达到 5120 家，客房总数量为 56.4 万间。从 2003 年经济型酒店快速发展以来，8 年间经济型酒店总量增加了 66 倍，复合增长率高达 78%。 至 2012 年，中国连锁经济型酒店总量已经突破万家。其中，95%以上的经济型酒店的经营方式是通过租赁物业后自行装修对外经营，按照酒店业租赁物业的惯例，租赁期通常为 10年到15 年，也就是说，2007 年到 2012 年之间已累计形成万份租赁合同，这一批租赁合同都将面临续约、换牌的选择，显然，这是个巨大的“转会”存量。 在欧美国家，酒店管理类合同通常分为管理合同和品牌授权合同，而品牌授权合同签订时长通常可达到20年以上，而更大型的酒店品牌授权合同可达到上百年。而在国内，酒店管理方与酒店加盟商签订的管理以及品牌授权合同相对较短，通常为 10-15 年，基本与物业租赁期保持同期。 签订酒店管理和品牌授权合同后，酒店加盟商在合同期间一般不会更改品牌，因每个酒店品牌的装修独特性很强，加上合同的违约限制致使更换品牌的成本很高。而租赁和管理合同到期就使酒店加盟商有了一次重新装修和品牌选择机会。 按照 1 万家转会存量粗略计算，其中，70%左右的酒店加盟商仍会选择原酒店品牌，这主要源于各个集团对加盟商带来的业绩和服务贡献所形成的品牌防御。10%左右的加盟商将会退出酒店经营;约 5%的酒店加盟商选择脱离连锁品牌而独立经营。 即便如此，仍然将会有约 15%的加盟商有新品牌选择诉求。15%对应的酒店数量约为1500余家，如累加早前中小型连锁酒店集团的经营不善导致的加盟商“退牌”数量，现阶段，预计境内市场将有超过2000 家酒店类经济型酒店有“转会”需求。
“转会”局，酒店集团防与守
根据盈碟咨询发布的报告显示，2012 年，中国经济型连锁酒店头部分别集团为：如家、七天、汉庭、锦江之星、格林豪泰等企业，其中如家、七天在 2012 年单品牌总量均突破 1000 家，汉庭、锦江之星和格林豪泰也分别超过 500 家。 昔日的存量大户如今要面临加盟商的新选择，对各个酒店集团来说，这无疑是一次期末考试。据抽样显示，如家、七天、锦江之星、格林豪泰或将提供更多比例的“转会”机会，而对于后起的连锁酒店集团无疑是一次绝佳的增量契机。 在增量市场缺失的背景下，留住加盟商仍然是头部集团的重要战略之一。各个集团均通过品牌多元化、细分化来解决不同加盟商的诉求，给加盟商更多选择从而达到集团内部品牌“转会”。另外，在防“转会”的策略中，各个头部集团相应出台了不同的政策挽留酒店加盟商如：管理费折扣、系统费折扣、以及支持翻新的装修贷政策等等。折扣程度一般在管理费 7 折优惠，系统管理费 5 折优惠，以及支持 50%装修款总额的装修贷政策，各集团略有不同。 而准备吸纳意向加盟商的酒店集团则推出了更加优越、更大力度的“转会”政策，其中，就以东呈集团最为“激进”。据了解，东呈集团为吸引“转会”加盟商，针对性的推出“老店易起投”改造全程帮扶计划，其中包含多个较大力度的翻新政策和方案。
据东呈集团介绍：“该政策主要针对非东呈品牌旗下的存量在营酒店，政策主要包括：免收保证金;加盟费、设计费、管理费全部提供折扣优惠政策，并引入第三方酒店金融服务机构为老店改造翻新提供最高 100% 贷款额度的金融支持，相比其他酒店集团推出的 50% 左右的装修贷金融服务，东呈此次“老店易起投”计划引入的外部金融服务机构提供的有关金融政策被称为“终极金融方案 ”。 “除以上政策外，东呈集团还承诺参与“老店易起投”计划的新店爬坡期后首月出租率超 80% 以上，不达标者将减免 3 个月管理费，对于加入“老店易起投”计划的加盟商，项目启动 20 天内开工最高享 8 万元物资抵用券，年内开业赠 5 万元开业营销礼包…”。
据东呈集团官网显示，东呈在全球约280个城市累计签约超过3500家酒店及24万间客房，东呈旗下及合作品牌共有14个，拥有超过4600万会员。而此次政策适用于东呈旗下的城市便捷、宜尚、柏曼、怡程 4 个主流品牌。
加盟商获益良多
刚刚获得全额装修贷的酒店加盟商杨老板表示：“疫情了两年，酒店基本就没有赚过钱，因为疫情，会议和商务活动减少了很多，像我们这样的加盟商资金储备都不会特别多，这两年为了保住租赁合同，挣的钱都交租金了，有时候还要贴进去不少。我的情况还不算太差，有些身边的朋友因为交不起租金，都在选择出售酒店，但是现在出售肯定不是最好的时候，很被动。” “都知道疫情肯定过去，这一波肯定会有不少酒店干不下去，我猜测，疫情过去以后，酒店会有一段非常好的行情，我的酒店位置不算差，租赁合同我已经续约了，交了租金，身上几乎没有什么钱，就是因为有了全额的装修贷，我才下定决心换牌，其实，只要位置不错，各个品牌之间的收益基本都差不多，这个时候就要看哪个公司(酒店集团)能给最好的政策， 解决资金，就解决了实际问题...”。 商家竞赛，加盟商受益，在酒店扩张触顶之际，加之疫情所引发的加盟商资金缺乏的实际因素、以及租赁和管理合同阶段性到期的综合因素，将导致“转会”诉求增加，对酒店集团来说，或将成为重要增量渠道，关键在于谁解决了下游的实际需求，谁或将改变国内酒店集团实力排位。
加盟商该如何择取?
面对多样的政策，加盟商该如何选择?专门从事酒店不动产私募投资的黑鲸资本董事王先生强调：“租赁酒店经营需要考虑品牌的长远性。酒店的有效经营期与城市发展密不可分，良好的酒店品牌抗风险能力更好一点，另外，对于提供装修贷服务的集团也需要严格筛选，最好选择实力比较大的公司，对于金融服务的合同也需要认真核查，若有需要，最好聘请一位专业的律师协助。” “近期，市面上有不少专门提供装修贷的网贷公司出现违约，建议酒店加盟商要避开与这些公司合作，有大型酒店集团推荐或担保的金融机构提供的金融方案更加有利于加盟商。另外，即便是获得较高的装修贷， 也要避免大投资、讲排场心理，节约翻新仍然是最安全的方案。” “最后，如果加盟商能在加盟之前获得酒店集团的承诺，安全系数会提高很多，往往，能提供一定承诺的酒店集团会更加用心的为加盟商的利益着想...”
转载来源：酒店投资界 · 牛耿
