今年上半年，酒店地产圈颇为火热。一方面，不少酒店被地产商公开出售以求“断臂回血”;另一方面，万达、世茂、金茂、等企业纷纷签约或发布新酒店品牌。一时间，地产、酒店和文旅这个三角关系开始变得扑朔迷离。

　　此前就有消息传出，包括上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、绿地虹桥世界中心酒店、绿地徐泾会展中心酒店等在内的多家五星级酒店“被摆上货架”，公开挂网寻找买家，这一现象引发业内的高度关注。

　　酒店：被放弃的盈利点

　　据不完全统计，目前高星酒店存量市场非常大，其中近八成都是地产商的产业，而其共同特点则是低收益，甚至严重亏损。

　　为什么地产商对开发酒店如此热衷?一个重要原因是地产商为了提升所开发地块的品牌价值，往往会选择大品牌的酒店作为配套设施，以求提升商业体的品牌调性，带动写字楼或者住宅的销售。因此，酒店利润在一开始就是以“牺牲品”的形态出现的。

　　而随着商业地产从卖楼时代转向运营时代，运营结果改变了物业价值，运营商的价值愈发凸显。作为地产综合体的一部分，酒店也需要回归到住宿和商业本质，盈利的压力对地产商来说也愈发沉重。因此，前文所述的酒店被摆上货架的现象也就不难理解。

　　我们通过数据来理解企业的行为。以绿地为例，公司2020年的年报显示，截至2020年12月末，该公司酒店客房数为12246间，入住率47.7%。2020年度，公司酒店取得经营收入16.60亿元，占营业收入的0.36%。可见，绿地公司旗下酒店入住率并不理想，而酒店业务对公司整体的贡献占比也不高。因此不难理解，就疫情以来酒店营收表现，加之酒店品牌管理方每年要向业主方收取数高额的管理费用，这样的成本让企业难以负担。断臂止损，出售物业并回笼资金是自然而然的选择。

　　地产：切换的身份

　　但是，出售酒店以回笼资金真的就是地产商唯一的出路吗?更多的地产企业试图摆脱“业主”的身份，通过走上管理模式而实现转型。6月底，金茂在三亚发布金茂嘉悦酒店、金茂璞修酒店、金茂隐逸酒店等五大自有品牌。同时，万达、世茂、融创等企业旗下的酒店集团也各有新酒店签约和新品牌发布。地产酒店似乎在迎来一个新的发展阶段，而藏在其背后的一个关键词，就是“轻资产”。

　　盘点过去五年，众多地产集团纷纷进行了“业主-管理”的轻资产转型尝试。

　　2016年，万达酒店及度假村品牌成功输出首个项目，五指山百城万达嘉华酒店。世茂酒店及度假村旗下首家委托管理输出的酒店，临沂滨河世茂睿选酒店也顺利亮相。

　　2017年，世茂集团通过与喜达屋资本合作推出的世茂喜达酒店管理有限公司，以自主品牌对外输出管理为核心业务，并涵盖6个不同定位的自主酒店品牌，御榕庄、茂御、世御、茂御居、睿选尚品和睿选。截止去年8月，世茂喜达旗下酒店突破100家。同样是去年，万达酒店将旗下的73家酒店打包价189.55亿元卖给了富力。

　　2019年，碧桂园酒店业务释放出要做轻资产输出的信号。1年之后，碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立，输出管理和品牌。目前，凤悦酒店管理全球逾500亿元酒店资产，为超过100家酒店提供运营和资产管理服务。

　　有地产分析人士指出，房企酒店业务的轻资产化的背后，是房企拿地的愈发困难。因地产新规，房企需要集中融资，开发贷成本和按揭成本上升，只能高息借钱。也就是说，自持酒店的物业获取成本日渐高企。酒店轻资产，称得上是地产酒店为自己找寻的一条“生存捷径”。

　　文旅：一切皆有可能，但也仅仅是可能

　　那么，这样的运营方式就能让地产企业的酒店集团高枕无忧了吗?凭借着能够兼具房地产开发和旅游项目开发运营的优势，文旅早已成为了国内众多房企创新发展的方向。事实上，在宏观调控和土地竞争日益激烈的背景下，作为多元化转型的重要方向，有超半数百强房企布局文旅地产。

　　具体来看，以万科、恒大、世茂等为代表的房企加紧抢占文旅地产赛道。其中就包括万科与悦榕控股成立合资平台“悦榕中国”，落地包括悦榕庄、悦椿、悦梿等系列酒店品牌，打造度假酒店群;世茂携手Hello Kitty、蓝精灵打造国际IP主题乐园;复星旅文一路收购地中海俱乐部、Thomas Cook等一系列全球成熟的文旅IP和品牌资源……企业试图以旅游拉动地产、以地产反哺酒店和文旅，成为行业多数企业采用的模式。

　　依旧以复星旅文为例，在2018年分拆独立上市之际，复星旅文旗下已经拥有酒店、度假村及旅游目的地开发管理和运营、提供旅游产品、娱乐等多项旅游文化服务。这些业务在当时的投行人士看来，因为含有酒店、度假村等优质文旅资源，所以未来发展更具想象空间。

　　而事实却给了想象沉重一击。上市前的三年复星旅文持续亏损，直到三亚亚特兰蒂斯配套物业棠岸的销售转结，复星旅文才打破连续亏损的尴尬局面，当年盈利3.08亿元。这其中，虽然物业销售收入占比只有20%左右，却贡献了总毛利润的58.4%。毫无疑问，配套旅游地产物业销售是创造收入和盈利最快也是最直接的方式。但这样的模式与普通住宅的销售一样，都是“一次性”买卖。随着度假村及旅游目的地项目中可销售部分的去化，复星旅文的业绩开始滑坡也就无可避免了。

　　庞大如复星旅文，文旅和酒店的想象空间仍然依赖于地产的反哺。在当下，地产自身本就“亚健康”的情形下，就国内的市场现状而言，尚没有可见、可持续的盈利通道。尽管文旅市场的投资有着扩张态势，并被专家们看好“有想象空间”，但在市场摸索出一条可持续发展的道路前，一切皆有可能，也意味着可能仅仅是可能。

转载来源：搜狐旅游