经历了新冠疫情对酒店及旅游业带来的剧烈冲击后，全球酒店行业在2021年展现其韧性，稳步向好，迎来新的发展契机。展望2022年，中国酒店市场需求将主要由国内旅游驱动，而投资市场或将见证一波交易高潮。对于酒店经营者而言，更需要积极关注并应对人才、供应链、服务质量以及可持续发展等方面的挑战，才能制胜未来。

 2021年全球酒店交易市场回顾

 根据仲量联行最新数据，2021年全球酒店市场交易总额高达668亿美元，较2020年增长131%。这得益于私募股权投资者持有的大量待投资资金和日益增多的新兴及传统酒店投资人。其中，2021年私募股权投资者收购的酒店资产总额达325亿美元，占全部交易总额的50%。此外，外资和REITs(房地产投资信托基金)在2021年也强势回归，相较2020年，这两类投资者收购酒店资产的总额分别增长了42亿美元和29亿美元。在投资意向上，由于商务旅行的全面恢复仍存在不确定性，酒店投资者普遍看好目前市场环境下休闲旅游市场需求的加速复苏，并在2022年将继续关注度假型酒店资产。

 2021年亚太地区酒店市场交易额为85亿美元，占全球酒店交易总额的13%。这一活动水平较2020年增长了39%，但仍比2019年的疫情前水平降低了40%。

 仲量联行亚洲区酒店与旅游地产事业部高级副总裁陈玲玮表示：“由于部分国家仍在实施严格的边境管控措施，同时买卖双方对价格预期的距离依然较大，导致整体市场投资意向偏低。尽管如此，新兴投资人也渴望抓住越来越多的市场机会，这一现象在中国、日本、韩国尤为突出，2021年这三个国家的酒店资产交易活动占亚太区总额的90%。预计该趋势在2022年延续，从而推升全年亚太区酒店投资交易额至90亿美元。”

 中国酒店投资市场稳步向好

 根据仲量联行最新发布的《中国酒店市场2021年回顾及2022年展望》报告，2021年，中国酒店市场每间可出租客房收入在逐步恢复，但在局部疫情爆发及相应出台的管控措施依旧严格的背景下，该收入基础仍然较为脆弱。短途游、近郊度假旅游需求极大助推了奢华酒店和高端酒店营业表现。这在很大程度上得益于全民疫苗接种计划，提升了各类旅客的出行信心。展望2022年，预计边境口岸在上半年内开放可能性不大，国内旅行需求依旧是酒店市场的主要驱动力。

 行业发展的乐观趋势点燃了投资者对酒店的兴趣，2021年，中国大陆酒店投资市场总交易额约为21亿美元，已恢复至疫情前水平，预计2022年市场交易总额将维持在这一规模。

 仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“一方面，私募股权持有的资金水平将创新高;另一方面，在中国‘三条红线’的监管政策下，资金紧张的开发商需通过剥离非核心资产以改善资产负债表，将推动一波酒店销售浪潮。2022年将是中国酒店资产交易频繁的一年，也会是酒店资产管理在中国正式涌动的一年，同时也将是中国酒店资本市场和国际更加密切接轨的一年。”

 后疫情时代的酒店行业变革迫在眉睫

 酒店运营商在后疫情时代迎接行业复苏的同时，仍将面临各种挑战。2022年，酒店经营者需要密切关注以下4个挑战：

 1. 劳动力短缺加剧，优秀管理人才缺失加重

 据世界旅游业理事会(WTTC)报告称，在新冠疫情最严重的时期，每天约有100万酒店及旅游业从业人员失业。在旅游行业开始复苏后，酒店业主在招聘员工时将面临重大挑战，优秀人才的短缺问题将取代旅游需求的不足，成为酒店无法恢复全力运营的主要原因。随着2022年经济加速复苏，酒店运营商必须有意识地雇佣经验丰富的员工，以满足消费者对服务质量和体验标准的期望，同时还要平衡后疫情时代人才转型的需求。

 2. 供应链瓶颈带来的运营问题

 由于酒店的日常运营需要采购大量商品和服务，在目前全球供应链问题加剧的大环境下，全球酒店都受到了巨大的影响。美国酒店协会(AHLA)最近进行的一项调查发现，在接受调查的500家酒店运营商中，86%的受访者表示供应链中断对运营产生了中度至严重的影响，并有75%受访者表示对营业收入产生了负面影响。在亚太地区，一些度假型酒店不得不更换餐饮菜单，并通过采购当地产品来缓解运输延误和成本增加的问题。由于供应链危机预计会延续到2022年，对于在艰难中前行的酒店业主来说，这也将成为巨大的挑战之一。

 3. 平均房价预计上涨，但运营商需继续提升服务质量

 根据惠誉评级于2021年12月发布的最新20/20愿景显示，全球通胀问题在近几个月加剧，多个全球最大经济体的通胀率攀升至数十年来的最高水平。通胀率的持续上升、供应链挑战以及劳动力短缺问题，都将推高2022年的酒店运营费用。虽然酒店运营商可通过实时调整房价来对冲通胀压力，但需要考虑的另一个重要因素是，消费者希望获得比疫情前更周到、更优质的服务，酒店必须提供与更高房价相匹配的服务质量和体验，同时还要适应不断变化的消费者购买力。

 4. 可持续发展重要性提升

 作为在全球各类商业建筑中使用能源和水资源最多的建筑种类，酒店的节能环保措施对环境的影响尤为重大。就酒店个体而言，可持续发展措施不仅会促进资产的长期保值和增值，还可提高酒店的盈利能力。多个全球大型酒店运营商，例如万豪、希尔顿、洲际酒店和凯悦等，已经承诺在未来三年减少25%以上的碳足迹。机构投资者越来越多地向致力于可持续发展的公司注资，同时消费者也更加倾向入住明确做出可持续发展承诺的酒店。

 周涛表示：“目前，酒店业正处于历史上最严峻的变革时期之一，各方参与者唯有加快行动，才能应对市场的瞬息万变。”

 转载来源：仲量联行JLL